Pendaftaran Tanah

 KELEMAHAN SISTEM PENDAFTARAN TANAH DALAM UUPA

Pasal 23 UUPA menentukan bahwa hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan. Pendaftaran itu merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak itu serta “sahnya” peralihan dan pembebanan hak tersebut. Pasal 32 dan 38 memuat ketentuan serupa mengenai HGU, dan HGB.

Berlainan dengan Overschrijvingsordonanntie, pasal-pasal tersebut tidak menentukan bahwa pendaftaran itu merupakan satu-satunya alat pembuktian. Juga tidak menentukan bahwa pendaftaran itu merupakan syarat bagi sahnya peralihan hak-hak tersebut. Menurut Pasal 1 Overschrijvingsordonanntie surat-surat eingendom dan peralihan mengenai semua benda tetap atau tidak bergerak serta semua akta dengan mana benda-benda tidak bergerak itu dibebani hipotek, demikian pula semua akta cessie hanyalah sah, jika dibuat di muka apa yang disebut Overshrijvingsambtenaar atau “Pejabat Balik Nama”.

Kembali kepada sistem yang dipergunakan UUPA, maka tanpa dilakukan pendaftaran, sesuatu pemindahan hak sudahlah sah, asal syarat-syaratnya yang bersifat materiil dipenuhi. Selain itu sahnya pemindahan hak tidak hanya dapat dibuktikan dengan tanda bukti hak yang dikeluarjan oleh Instansi Pendaftaran tanah, melainkan dapat juga dengan alat pembuktian lain.

Pendaftaran Tanah

   KEKUATAN PEMBUKTIAN SERTIFIKAT:

Sertifikat yang dikeluarkan merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan. Ini berarti sepanjang tidak dapat dibuktikan sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang tercantum didalamnya harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam melakukan perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam berperkaran di Pengadilan.

Sebagai kelanjutan dari pemberian perlindungan hukum kepada pemegang sertifikat dinyatakan dalam Ketentuan  Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997

Ayat 1:   Sertifikat merupakan tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya.

Ayat 2:   Dalam hal sudah diterbitkan sertifikat secara sah ………, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam jangka waktu 5 tahun sejak diterbitkan sertifikat itu tidak mengajukan keberatan……

Dalam Hukum Adat dikenal adanya lembaga yang berkaitan dengan pendaftaran tanah dalam rangka menutupi kelemahan-kelemahan dari sistem yang ada, yaitu lembaga lampau waktu (Rechtsverwerking). Hukum Adat tidak mengenal “aquisitieve verjaring”.  Dalam Hukum Adat jika seseorang sekian lama membiarkan tanahnya tidak dikerjakan, kemudian tanah tersebut dikerjakan orang lain yang memperolehnya dengan iktikad baik, maka hilanglah haknya untuk menuntut kembali tanahnya itu. Konsep inilah yang diambil oleh Hukum Agraria kita sebagai suatu lembaga Rechtsverwerking.

Konstruksi hukumnya adalah apabila selama lima tahun pemegang hak atas tanah semua lalai untuk menggunakan tanahnya sesuai dengan sifat dan tujuan haknya, serta membiarkan hak atas tanahnya dikuasai dan didaftarkan oleh pihak lain yang beritikad baik dan ia tidak mengajukan gugatan ke pengadilan, berarti yang bersangkutan telah menelantarkan tanahnya dan kehilangan haknya untuk menggugat.[1]

Penyelenggara pendaftaran tanah ialah Badan Pertanahan Nasional. Sedangkan Pelaksana pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan. Dalam melaksanakan tugasnya dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pejabat lain yang ditugaskan melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu berdasarkan UU. PPAT ialah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tanah tertentu sebagai yang diatur dalam perundang-undangan yang bersangkutan yaitu akta pemindahan dan pembebanan hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan akta pemberian kuasa untuk membebankan hak tanggungan.

PPAT diangkat dan diberhentikan oleh Menteri Agraria/Kepala BPN. Sebelum ada PPAT tetap dapat ditunjuk PPAT sementara yaitu Pejabat Pemerintah yang menguasai daerah yang bersangkutan (Kepala Desa).

Dalam penjelasan umum dikemukakan bahwa akta PPAT merupakan sumber utama dalam rangka pemeliharaan data pendaftaran tanah.

Dalam melaksanakan pendaftaran tanah secara sistematik, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Panitia Ajudikasi yang dibentuk oleh Menteri Agraria/Kepala BPN. Ajudikasi ialah kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya.

Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya meliputi:

1. Pengumpulan dan pengolahan data fisik
2. Pengumpulan dan pengolahan data yuridis serta pembukuan haknya
3. Penerbitan sertifikat
4. Penyajian data fisik dan data yuridis
5. Penyimpanan daftar umum dan dokumen

Dalam kegiatan pengumpulan data yuridis diadakan perbedaan antara pembuktian hak-hak baru dan hak lama. Hak baru ialah hak yang baru diberikan atau diciptakan sejak mulai berlakunya PP 24/1997. Sedangkan hak-hak lama ialah hak-atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak yang ada pada waktu mulai berlakunya UUPA dan hak-hak yang belum didaftar menurut PP 10/1961.

Pengertian konversi:

Untuk keperluan pendaftaran :

1. Hak atas tanah baru dibuktian dengan:

1.    Penetapan pemberian hak

2.    Asli akta PPAT

2. Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan.
3. Tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf
4. Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan
5. Hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan.

Untuk pembuktian hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti tertulis, keterangan saksi, dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh panitia ajudikasi/Kepala Kantor Pertanahan dianggap cukup untuk mendaftar hak. Bukti-bukti tersebut dapat berupa:

1. Grosse akta hak eingendom
2. Surat tanda bukti hak milik
3. Sertifikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan PMA 9/1959
4. Surat keputusan pemberian hak milik
5. Akta pemindahan hak dibawah tangan maupun yang dibuat PPAT
6. Akta ikrar wakaf
7. Risalah lelang
8. Surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah
9. Petuk pajak bumi/landrente, girik, pipil, kekitir dan verponding Indonesia
10. Surat keterangan riwayat tanah.

---

[1] Maria Sumarjono, Kebijakan Pertanahan antara Regulasi Dan Implementasi, Hal. 183.

Pendaftaran Tanah

   SISTEM PUBLIKASI YANG DIGUNAKAN:

a.    Sistem publikasi positif

Apa yang terkandung dalam buku tanah dan surat tanda bukti hak yang dikeluarkan merupakan alat pembuktian yang mutlak.

2. Sistem publikasi negatif

Sertifikat yang dikeluarkan merupakan tanda bukti hak atas tanah yang kuat.

Sedangkan sistem publikasi yang dipergunakan di Indonesia ialah sistem negatif yang mengandung unsur positif, karena akan menghasilkan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Pendaftaran Tanah

   SISTEM PENDAFTARAN TANAH

Ada dua macam sistem pendaftaran tanah yang digunakan:

1. Sistem pendaftaran hak (registration of title)
2. Sistem pendaftaran akta (regsitration of deeds)

Dalam sistem pendaftaran tanah mempermasalahkan: apa yang didaftar, bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridis serta bentuk bukti haknya.

Dalam sistem pendaftaran akta, akta-akta itulah yang didaftar oleh pejabat pendaftaran tanah (PPT). Sikap dari PPT dalam sistem ini passif, ia tidak melakukan pengujian kebenaran data yang disebut dalam akta yang didaftar.

Oleh karena sistem ini memiliki kekurangan-kekurangan antara lain lamanya untuk memperoleh data yuridis yaitu harus dengan melakukan “title search”,  maka dociptakanlah sistem pendaftaran tanah yang baru yang lebih sederhana dan dimungkinkan orang memperoleh keterangan-keterangan dengan cara yang mudah. Sistem pendaftaran tanah ini dikenal dengan nama registration of title atau lebih dikenal sebagai sistem Torrens. Dalam sistem ini bukan aktanya yang didaftar tetapi hak-hak yang diciptakan dan perubahan-perubahannya kemudian. Berbeda dengan sistem pendaftaran akta, sitem ini PPT bersikap aktif.

Pendaftaran Tanah

  OBYEK PENDAFTARAN TANAH

Meliputi:

1. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, HGU, HGB dan hak pakai
2. Tanah hak pengelolaan
3. Tanah wakaf
4. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
5. Hak tanggungan
6. Tanah negara

Pendaftaran Tanah

  PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH:

Meliputi:

1. Pendaftaran tanah untuk pertama kali (initial registration)

Merupakan kegiatan pendaftaran yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar PP No. 10/1960 dan PP 24/1997. Pendaftaran tanah untuk pertama kalinya dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan secara sporadik.

2. Pemeliharaan data tanah (maintenance)

Merupakan kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.

Data fisik: keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya.

Data yuridis: keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya, dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.

Pendaftaran Tanah

   TUJUAN PENDAFTARAN TANAH

Sesuai dengan ketentuan Pasal 19 UUPA bahwa: Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah RI menurut ketentuan yang diatur dengan PP, tujuan pendaftaran tanah ialah dalam rangkan menjamin kepastian hukum di bidang pertanahan (rechtkadaster atau legal cadaster).

Dengan memiliki sertifikat, maka kepastian hukum berkenaan dengan jenis hak atas tanah, subyek hak, dan obyek haknya menjadi nyata.[1]

Pendaftaran hak atas tanah akan menghasilkan:

1. Kepastian Hak atas tanah
2. Kepastian subyek haknya
3. Kepastian obyek haknya
4. Kepastian hukumnya

Bagi pemegang hak atas tanah Pendaftaran Tanah bermanfaat: memberikan rasa aman; memudahkan melakukan peralihan hak atas tanah; dapat dijadikan jaminan utang; dan membantu pemerintah dalam penetapan IPEDA

Bagi pemerintah Pendaftaran Tanah bermanfaat:

1. Kegiatan pemerintah semakin lancar dengan adanya tertib administrasi pertanahan
2. Dapat mengurangi keresahan yang berhubungan dengan tanah sebagai sumbernya.

Secara terperinci tujuan pendaftaran tanah ialah:

§  Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar, agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan

§  Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan, agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar

§  Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

---

[1] Maria Sumarjono, Kebijakan Pertanahan antara Regulasi Dan Implementasi, Hal. 182.

Pendaftaran Tanah

   ASAS-ASAS PENDAFTARAN TANAH

Pendaftaran tanah dilaksanakan dengan asas sederhana, terjangkau, mutakhir dan terbuka.

§  Sederhana dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.

§  Aman dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.

§  Terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengen memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah.

§  Mutakhir dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan data.

§  Terbuka 

Pendaftaran Tanah

   PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH

Adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan  data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar , mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

Pendaftaran Tanah

   DASAR HUKUM PENDAFTARAN TANAH

1.    UUPA

a.    Pasal 19 UUPA

Ayat (1) :    Untuk menjamin kepastian hukum, oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan PP.

Ayat (2) :    Pendaftaran tanah tersebut dalam ayat 1 pasal  ini meliputi:

-      Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah

-      Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.

-      Pemberian surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Ayat (3) :    Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial, ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraan menurut pertimbangan menteri Agraria.

Ayat (4) :    Dalam peraturan pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat (1) di atas dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.

b.    Pasal 23 UUPA

Ayat (1) :    Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan  yang dimaksud dalam pasal 19

Ayat (2) :    Pendaftaran yang termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kua mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.

c.    Pasal 32 UUPA : ketentuan serupa dengan Pasal  23 untuk HGU

d.    Pasal 38 UUPA : ketentuan serupa dengan Pasal  23 untuk HGB

2. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

Dalam ketentuan Penutup Pasal 56 dan 66 PP tersebut ditentukan bahwa PP yang baru itu mulai berlaku sejak tanggal diundangkan dan bahwa sejak tanggal tersebut PP 10/1961 dinyatakan tidak berlaku lagi. Ketentuan Pasal 64 menyatakan, bahwa semua peraturan perundang-undangan pelaksanaan PP 10/1961 yang telah ada tetap berlaku, sepanjang tidak bertentangan atau diubah ataupun diganti berdasarkan PP yang baru.

Dinyatakan juga bahwa hak-hak yang didaftar serta hal-hal lain yang dihasilkan dari kegiatan pendaftaran tanah berdasarkan PP 10/1961 tetap sah sebagai hasil pendaftaran tanah menurut PP yang baru. Perlunya diadakan peraturan Pendaftaran Tanah yang baru oleh karena:

-      Dalam rengka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan, memerlukan tersedianya perangkat hukum yang tertulis, lengkap dan jelas yang dilaksanakan secara konsisten.

-      Dalam kenyataannya pendaftaran tanah yang diselenggarakan dengan PP 10/1961 belum cukup memberikan hasil yang memuaskan.

Untuk itu dipandang perlu mengadakan penyempurnaan pada ketentuan yang mengatur pendaftaran tanah dalam rangka meningkatkan dukungan yang lebih baik pada pembangunan.

3. PMA/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 Tentang Pelaksanaan PP No. 24 Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah

Pendaftaran Tanah

   PENDAHULUAN

Pemberian jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan memerlukan:

1.    Perangkat hukum tertulis, yang lengkap dan jelas serta dilaksanakan secara konsisten;

2.    Penyelenggaraan pendaftaraan tanah yang efektif.

Sebagai perangkat hukum di bidang pendaftaran tanah dikeluarkan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagai pengganti PP No. 10 Tahun 1961 yang sejak tahun 1961 mengatur pelaksanaan pendaftaran tanah sebagaimana diamanatkan oleh pasal 19 UUPA.

Dalam pasal 56 dan 66 ditentukan bahwa PP yang baru mulai berlaku 3 bulan sejak tanggal diundangkan dan sejak tanggal tersebut PP No. 10 Tahun 1961 dinyatakan tidak berlaku lagi. Dalam pasal 64 dinyatakan bahwa semua peraturan perundang-undangan pelaksana PP No.10 Tahun 1961 yang telah ada tetap berlaku, sepanjang tidak bertentangan atau diubah ataupun diganti berdasarkan PP yang baru. Juga dinyatakan bahwa hak-hak yang didaftar serta hal-hal lain yang dihasilkan dalam kegiatan pendaftaran tanah berdasarkan PP 10 Tahun 1961 tetap sah sebagai hasil pendaftaran tanah menurut PP yang baru.

Pertimbangan perlunya diadakan peraturan pendaftaran tanah baru ialah:

1.    Dalam pembangunan jangka pangjang kedua peranan tanah bagi pemenuhan berbagai keperluan akan meningkat. Sehubungan dengan itu akan meningkat pula kebutuhan akan dukungan berupa jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan. Pemenuhan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan memerlukan tersedianya perangkat hukum yang tertulis, lengkap dan jelas, yang dilaksanakan secara konsisten. Jaminan  kepastian hukum disini yaitu kepastian hukum hak atas tanah yang meliputi: kepastian hak, subyek dan obyeknya.

2.    Dalam kenyataannya pendaftaran tanah yang dislenggarakan berdasarkan PP 10 Tahun 1961 selama lebih dari 30 Tahun belum cukup memberikan hasil yang memuaskan. Dari sekitar 55 juta Ha bidang tanah yang memenuhi syarat untuk didaftar baru kurang lebih 16,3 juta Ha bidang  tanah yang sudah didaftar.

3.    Selain itu ketentuan hukum untuk dasar pelaksanaannya dirasakan belum cukup memberikan kemungkinan untuk terlaksananya pendaftaran dalam waktu singkat dengan hasil yang lebih memuaskan.

4.    Sehubungan dengan itu maka dipandang perlu untuk mengadakan penyempurnaan pada ketentuan yang mengatur pendaftaran tanah.